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物流地產(chǎn)是啥

2015-08-13

啥是物流地產(chǎn)?
物流地產(chǎn)不等于倉儲(chǔ)廠房，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其提供的服務(wù)。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。在工業(yè)倉儲(chǔ)用地的建設(shè)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)地價(jià)逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再適用，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費(fèi)者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè)，不僅能通過精細(xì)化的設(shè)施高效解決存儲(chǔ)和配送問題，還能夠給物流企業(yè)提供指導(dǎo)，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案。
物流地產(chǎn)也不是物流公司，因?yàn)樗冀K屬于“地產(chǎn)”，經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉庫、配送中心、分撥中心等等。因此順豐、德邦、DHL不是物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬科、萬通、復(fù)星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥(阿里巴巴)、京東、蘇寧則是這個(gè)領(lǐng)域的新手。
物流地產(chǎn)很火嗎，為啥?
根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。
高回報(bào)背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場(chǎng)為例，其在三年內(nèi)復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)到107%，近十年的復(fù)合增速達(dá)65%，對(duì)物流行業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量提出較高要求;“雙十一”網(wǎng)上購物節(jié)的興起更是對(duì)物流業(yè)在“短時(shí)間大流量”方面的考驗(yàn)，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵要素之一。但物流設(shè)施的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與需求，根據(jù)根據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均倉儲(chǔ)面積僅為0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉儲(chǔ)設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要。面對(duì)當(dāng)前物流市場(chǎng)的攀升的需求，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流設(shè)施在數(shù)量和質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
我到底要做啥呢?
有錢就是任性，我要進(jìn)軍物流地產(chǎn)!但…我到底要做啥呢?
具體來說，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開發(fā)，運(yùn)營(yíng)及金融工具。
物流地產(chǎn)開發(fā)
地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，顧名思義，是將土地建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心交付給地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方用于出租，或是出售給物流地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻(xiàn)了30%左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。再往下，物流地產(chǎn)的開發(fā)又可以分為自建以及定制化兩種服務(wù)。
自建服務(wù)。由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。這種靈活機(jī)動(dòng)的租賃方式，使得客戶可以按照實(shí)際需要租用不同面積、不同位置的倉儲(chǔ)設(shè)施，從而降低了客戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
定制化服務(wù)。物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施，以及后期為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)”，提供的強(qiáng)大物流配送網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲(chǔ)設(shè)施的整個(gè)流程，通過策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實(shí)現(xiàn)。其為阿迪達(dá)斯量身打造了國(guó)內(nèi)最大的單體庫作為中國(guó)的配送中心，極大的阿迪達(dá)斯提高了在華的物流運(yùn)營(yíng)效率和物流服務(wù)品質(zhì)。
物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中雖然只占了30%左右，但卻貢獻(xiàn)了50%以上的收益，是盈利性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)。
物流地產(chǎn)商往往會(huì)提供收購與回租服務(wù)，以提高自身服務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)滿足客戶不斷增加的財(cái)務(wù)目標(biāo)。其操作過程為，地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式的益處在于，客戶(物流公司)可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，因此大大提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少企業(yè)負(fù)債率。
地產(chǎn)基金管理
由于物流地產(chǎn)資金需求大，回收周期長(zhǎng)，因此借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。
通常普洛斯在基金管理平臺(tái)持股15%-50%左右，相當(dāng)于獲得一個(gè)2-7倍的股權(quán)資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收人中雖然僅占了6%左右，卻貢獻(xiàn)了14%左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，成為普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)，同時(shí)基金對(duì)于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺(tái)，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產(chǎn)上采取的開發(fā)方式。
咦，有這么好賺的錢嗎，我不會(huì)破產(chǎn)吧?
在普洛斯的帶動(dòng)下，物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡。但蓬勃同時(shí)，讓人不免擔(dān)心以下的四點(diǎn)，容易讓土豪又吐又嚎：
首先是融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因?yàn)樗莵喼薜谝弧⑷虻谑姆康禺a(chǎn)基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國(guó)內(nèi)的學(xué)徒們，由于國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境，即使財(cái)大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠(yuǎn)高于境外的普洛斯。
其次是拿地難。由于倉儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
第三是附加服務(wù)要求高。和所有做的好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
最后是競(jìng)爭(zhēng)大。中國(guó)的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對(duì)寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場(chǎng)占有率上，還是在融資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)水平上，都輕松甩中國(guó)企業(yè)十條街。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠(yuǎn)。